不動産屋の税金アドバイスをまとめてみた

不動産屋の税金アドバイスをまとめてみた

 

自宅を売って新しい家に住み替えする場合、3,000万円特別控除というそのまんまなネーミングの3,000万円分までなら無税ですよっというのが適応されて無税なんですよね。

だけど、うちの場合みたいに、訳あり夫婦が別居してて住民票も移してしまっているから自宅とみなされず、 利益になった分に20%の税金がかっかってくるのです。

 

不動産一括査定をしてくれた4社にこの税金の事を聞いてみたのですが、 ある程度、経験の中でアドバイスはしてくれるものの最終的には『国税庁や税理士に相談してください』と言われちゃいました。

なんだか面倒なことになってきました・・・(+o+)

一応、4社のアドバイスはこれ。

C社:査定額1,900万円C社:査定額1,900万円

『購入額より売却額が安いから無税ではないですか?

税金かかっても10万円くらいまででそんなにびっくりする値段じゃないと思いますよ~』

S社:査定額1,680万円S社:査定額1,680万円

『購入額より売却額が安いから税金かかりませんよ ただ、建物減価償却で税金でるかもしれないです』

M社:査定額1,600万円M社:査定額1,600万円

『夫婦ならおしどり贈与が使えるかもしれません

共有名義をすべてあなた(妻)に名義変更して無税にすることもできます。ただ、司法書士費用が5~10万円くらいかかりますが。。』

E社:査定額1,870万円E社:査定額1,870万円

『ざっと計算すると税金は60万くらいですよ』

奥様の持ち分は自宅なので控除されますが、問題は夫の持分15/23です。

ます、19940000円で売却できた場合。。。

19940000÷15/23=13000434円 が夫の取り分(課税対象金額)

諸費用の内訳

仲介手数料 710856÷15/23=463601円 夫負担分

測量費(概算) 350000÷15/23=228260円 夫負担分

登記費用(概算) 24000÷15/23=15652円 夫負担分

諸費用合計 707513円 夫負担分

夫分の控除費用(土地、建物取得費残) 14000000÷15/23=9130434円

控除費用+諸費用=9837947円 夫合計控除額

夫課税額 取り分-控除額 13000434-9837947=3162487円

3162487×20%=632,497円 ← 恐らくこの位の税金が賦課されると思います。

ざっくりこのようなイメージになると思いますが、 もちろん、正確な数字では御座いません。ご参考にして頂ければ幸いです。

基本的には無税でイケるんじゃないか? ってことですが、 気になるキーワードは60万円の税金?おしどり贈与?名義変更で無税? 一つ一つ確認してみます。

 

疑惑1 税金60万円ってホント?

いやゃ~もうびっくりでしたよ。 60万円って(*_*;

家を売ると諸費用だけで100~200万円かかるんですもんね。

そのうえ税金とられるなんて・・・m(_ _)m

 

とにかくなんとか切り抜ける方法が絶対あるーっ!!って必死に調べましたよ。

で、こちらで税金計算してみた

 

疑惑2 おしどり贈与使える?

はじめて聞いた言葉でした。

おしどり贈与とは、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。

 

要は20年以上夫婦やってれば夫婦間の贈与税を免除しますよってこと。

これはイケるかもーっ!って思ったけど、 「その後も引き続き住む見込みであること」ここに引っかかりました。

もう家を売るわけだし、ダメだよね・・・

 

疑惑3 名義変更で無税?

最後の砦。 すっごい良いアイディアじゃんっ♪って思ったけど、 よくよく調べていくと、名義変更すると司法書士報酬の5~10万円だけじゃすまなくて登録免許税が40万円とか必要でした。

税金ばかり多すぎるよ・・・((+_+))

それでもこのまま譲渡税60万円の支払いするより安いかもって一瞬思ったけど、 60万円もホントかどうかわからないからとりあえずこの案は保留にしましたが、 税理士に相談した時に、40万円もかけて私の名義に変えても贈与税や譲渡取得税などかかってくる可能性もなくはないとのことでしたので、 この案は却下となりました^^

 

他にも方法を考えてみたけど、離婚して慰謝料とか財産分与とか名目つけて贈与税をゼロにするとか、、

税金ってコワイ

 

税理士の初回無料相談をしてみた

 

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