家を売るとかかる税金計算してみた

まずは、簡単に譲渡所得税の有無をわけてみました。

譲渡所得税金がかかる人

・買った時より売った時の方が価格が高い

・持ち家だけど別の家に住んでいる

譲渡所得税金がかからない人

・買った時より売った時の方が価格が低い

・住居として住んでいて譲渡所得3,000万円まで

 

確定申告すればほとんどが3,000万円特別控除に該当して無税になることが多いそうですが、 うちの場合はちょっと複雑で共有の持ち分でして、旦那は別居中で住民票がこの物件にありません。。

2名の税理士に相談したところみんな回答が違ったんですよね( 一一)

不動産屋も聞いてみたのですが、利害のない国税局に聞くのが一番いいよとのことで色々調べました。

 

計算方法
  • 減価償却額=取得価額×0.9×償却率×経過年数

  • 譲渡所得=1.譲渡額-2.取得費-3.譲渡費用

  • 譲税渡=課税譲渡所得×税率

  1. 譲渡額
  2. 家を売った金額
  3. 取得費(家を買った時)
  4. 仲介手数料、測量、印紙、登記費用など
  5. 譲渡費用(売却時の経費)-4.特別控除
  6. 仲介手数料、測量、印紙、登記費用、抵当権抹消登録費用

 

計算してみて3,000万円以下で自宅であれば特別控除が使えるので税金はかかりません。

ただ、うちの場合は、訳ありな別居中なので、 譲渡所得税金がかかってくるかもしれないと不動産屋に言われていまして・・・(T_T)

 

それと、取得費に、家を買った時に銀行でお金を借りるため、抵当権をつけてたので、抵当権抹消の登記をした30万円が含まれるってことですね^^

抵当権抹消につていもかなり面倒だったのでブログで記録していましたが、こちらに移していこうと思ってます。

 

売った時と同じように、仲介手数料や登記費用なども経費として含められるのは知らなかったので、 このサイト作りながら勉強ができたのでホント良かったです(^^♪

確定申告の時に忘れないようにしないとね!

難しい・・・(+o+)

カナ

家を売る人はほぼ3,000万円特別控除が使えるよ

 

とりあえずうちの場合ということで、再度、市区町村の無料税理士相談(45分間)に行って教えてもらってきました。

1から計算してみることにします。 まずは、購入時(S54年)の坪単価表です。

 

◎ 建物の標準的な建築額の表

建物の標準的な建築額の表

⇒国税庁の表はこちら

 

うちの場合、中古物件を昭和62年に購入(建築時昭和54年)しましたので9年落ちです。

建物と土地を合算した金額で購入していまして売買契約書にもその内訳はないので、 まず、それぞれの金額と減価償却の計算をしてみます。

 

s54年→s63年(購入前の減価償却の計算)
  • 建築時の建物の価値

     82,500円×124.35㎡=10,258,875円
  • 減価償却費相当額

     10,258,875円×0.9×0.031×9=2,576,004円
  • 建物の購入代金

     10,258,875円-2,576,004円= 7,682,871円
  • 土地の購入代金

     21,800,000円-7,682,871円= 14,117,129円

 

次に、

 

28年分(購入から売却までの減価償却の計算)
  • 減価償却費相当額

     7,682,871円×0.9×0.031×28=6,001,859円
  • 建物現在価値

     7,682,871円-6,001,859円= 1,681,012円
  • 土地建物現在価値

     14,117,129円+1,681,012円= 15,798,141円

 

これが減価償却後の土地建物の価値で 15,798,141円

 

購入にかかった諸費用が1,353,200円で合計が17,151,341円

そして、売却価格が1,900万円で諸費用が2,670,590円

実際の手元に残るお金は1,900万円-2,670,590円=16,329,410円

※ 利益がでた場合、この諸費用をできるだけ多くすることが節税なんです。 どんなものが経費になるかというと、 解体費用、不動産屋への手土産、交通費など、不動産売買の手続きに関わること全般ですね。

 

買った時の費用が17,151,341円

売った時の手取り額が16,329,410円

 

ということで損益が‐821,931円のため譲渡所得税は無税ということになりました(^_-)-☆

ここまでの道のり、長かったです(T_T)

 

住み替えのため一戸建てからマンション探し

 

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